Une maison de famille à Capbreton, quatre héritiers, et l’un d’eux qui ne répond plus aux courriers du notaire. Le scénario est fréquent dans les Landes, où des parcelles de pins et des biens du littoral restent indivis pendant des années faute d’accord. Bonne nouvelle : l’indivision successorale n’est jamais un état définitif. Le Code civil prévoit plusieurs sorties, dont certaines s’imposent à l’héritier récalcitrant, et la loi du 7 avril 2026 vient d’en ajouter une. Encore faut-il emprunter les voies dans le bon ordre.
Indivision successorale : qui décide quoi, et avec quelle majorité ?
Dès le décès, les héritiers deviennent propriétaires ensemble de l’ensemble des biens, chacun pour une quote-part exprimée en fraction. Personne ne possède « la maison » : chacun détient un droit sur la totalité. C’est ce qui rend la gestion aussi lourde.
Les règles de majorité sont réparties en trois étages. Les actes de conservation (réparer une toiture, payer une assurance, régler la taxe foncière) peuvent être décidés seul par un indivisaire, à charge d’en demander le remboursement. Les actes d’administration relèvent d’une majorité des deux tiers des droits indivis, et non des deux tiers des têtes : donner un mandat général de gestion, conclure un bail d’habitation, vendre des meubles pour payer les dettes de la succession¹. En revanche, la vente d’un immeuble indivis exige l’unanimité. Un seul héritier détenant 10 % suffit donc à figer un bien de plusieurs centaines de milliers d’euros.
Ce déséquilibre explique la plupart des dossiers que nous voyons arriver au cabinet, souvent trois à cinq ans après le décès, quand la maison s’est dégradée et que la moitié des héritiers ne se parlent plus.
Comment sortir d’une indivision successorale quand un héritier bloque ?
Quatre voies existent. L’héritier qui veut sortir peut d’abord proposer un partage amiable ou céder sa quote-part. Si le blocage persiste, les indivisaires réunissant les deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal. À défaut, l’assignation en partage judiciaire reste ouverte à tout indivisaire, sans condition de majorité : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision².
| Voie de sortie | Condition | Délai réaliste |
| Partage amiable devant notaire | Unanimité | Quelques mois |
| Cession de quote-part à un cohéritier ou à un tiers | Aucune, mais droit de préemption des autres | 3 à 6 mois |
| Vente autorisée à la demande des deux tiers (art. 815-5-1) | Deux tiers des droits indivis | Un an et plus |
| Partage judiciaire, avec licitation si besoin | Un seul indivisaire suffit | Plusieurs années en cas de contestation |
Le choix n’est pas seulement juridique. Vendre un bien par adjudication rapporte presque toujours moins qu’une vente de gré à gré, et le temps judiciaire coûte cher en charges d’indivision. La bonne stratégie consiste souvent à préparer la procédure tout en gardant la porte amiable ouverte.
La voie amiable : rachat de parts, cession de quote-part et droit de préemption
Le partage amiable reste la solution la plus rapide et la moins onéreuse. Il se signe chez le notaire, avec un état liquidatif qui répartit les biens et arrête les comptes entre héritiers, y compris les rapports de donations antérieures. C’est le moment où les héritiers qui ont bénéficié d’une anticipation de la transmission du patrimoine voient leurs avantages réintégrés dans le calcul.
Quand l’unanimité est hors d’atteinte, un héritier peut céder sa quote-part, y compris à un tiers. La loi encadre l’opération : le cédant doit notifier son projet par acte de commissaire de justice à tous les coïndivisaires, avec le prix et les conditions. Chacun disposera d’un mois pour exercer son droit de préemption, puis de deux mois pour signer l’acte³. Le mécanisme est peu connu et souvent décisif : la simple notification d’un projet de cession à un tiers suffit parfois à faire bouger un cohéritier immobile depuis des années.
À noter dans les Landes : des sociétés spécialisées rachètent des quotes-parts indivises, notamment sur des parcelles forestières et des maisons du littoral entre Hossegor et Vieux-Boucau. Les décotes pratiquées sont fortes. Faire chiffrer sa part avant toute signature relève du minimum.
Vendre malgré le refus : la procédure des deux tiers de l’article 815-5-1
Depuis 2009, un dispositif permet de vendre un bien indivis sans l’accord de tous. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le mois. Si un indivisaire s’y oppose ou garde le silence pendant trois mois, le notaire le constate par procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires⁴.
Deux limites à connaître avant de s’engager. La procédure est fermée en cas de démembrement de la propriété : si un conjoint survivant a opté pour l’usufruit de la totalité, l’article 815-5-1 ne s’applique pas. Et la vente se fait par licitation aux enchères, non de gré à gré, ce qui pèse sur le prix obtenu. Nous préparons donc souvent ce dossier en parallèle d’une négociation, la perspective d’une vente aux enchères judiciaires ayant un effet incitatif certain sur les héritiers hésitants.
Ce que la loi du 7 avril 2026 change pour les indivisions bloquées
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, consacrée à la sortie de l’indivision et aux successions vacantes, a modifié plusieurs textes utiles aux dossiers de blocage.
La mesure la plus directe touche l’article 815-6 du Code civil, qui permettait déjà au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures urgentes commandées par l’intérêt commun. Le texte lui permet désormais d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis⁵. Autrement dit, une vente peut être débloquée sans attendre de réunir les deux tiers des droits, dès lors que l’urgence et l’intérêt commun sont caractérisés. Le juge apprécie au cas par cas.
Le partage judiciaire a également été retouché. Les articles 840 et 841 ont été réécrits pour élargir le champ de l’action, qui couvre expressément la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins, et pour renforcer les pouvoirs du juge commis aux opérations de partage, désormais compétent pour trancher les contestations survenant en cours de procédure et pour ordonner les licitations⁶. L’article 841-1 a été abrogé.
Une réserve d’usage : la refonte de la procédure de partage judiciaire suppose un décret d’application, annoncé pour la fin 2026. Les effets pratiques devant le tribunal judiciaire de Dax se mesureront donc progressivement, et il est prudent de faire vérifier l’état du droit applicable à la date de l’assignation.
Le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire de Dax
Quand rien n’aboutit, l’assignation en partage reste le levier de dernier recours. Elle se plaide devant le tribunal judiciaire de Dax lorsque la succession s’est ouverte dans son ressort, c’est-à-dire au dernier domicile du défunt, et cette compétence vaut jusqu’au partage inclusivement⁷. L’appel se porte devant la cour d’appel de Pau.
Attention à un piège de procédure que nous voyons trop souvent. À peine d’irrecevabilité, l’assignation doit comporter un descriptif sommaire du patrimoine à partager, préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens et détailler les diligences amiables déjà entreprises⁸. Une assignation rédigée sans ces trois mentions se fait écarter, et le dossier repart de zéro. Conserver la trace des courriers recommandés, des rendez-vous notariés et des propositions chiffrées, dès le premier désaccord, fait gagner des mois.
Le jugement peut désigner un notaire pour dresser l’état liquidatif, ordonner la licitation du bien si son partage en nature est impossible, et statuer sur les comptes entre indivisaires. En pratique, un dossier réellement contesté se compte en années plutôt qu’en mois, selon la complexité du patrimoine et le rythme des expertises.
L’héritier qui occupe le bien doit-il payer une indemnité d’occupation ?
Oui, et c’est souvent le point de bascule d’une négociation. L’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision⁹. Le montant se calcule par référence à la valeur locative du bien, avec un abattement admis pour tenir compte des contraintes de l’indivision.
Concrètement : un héritier qui habite depuis six ans la maison familiale de Saint-Vincent-de-Tyrosse doit à l’indivision une indemnité pour cette période, laquelle viendra en déduction de sa part au moment du partage. Cette créance se prescrit par cinq ans, elle ne remonte donc pas indéfiniment. Beaucoup d’héritiers occupants découvrent le mécanisme au moment de la première mise en demeure et acceptent alors de discuter d’un rachat de parts.
L’héritier injoignable : la sommation d’opter
Autre cas de blocage : l’héritier qui n’accepte ni ne renonce, et laisse la succession en suspens. Passé un délai de quatre mois à compter du décès, tout cohéritier, créancier ou l’État peut le sommer d’opter par acte de commissaire de justice. L’héritier disposera alors de deux mois pour se prononcer, et s’il ne fait rien, il est réputé acceptant pur et simple¹⁰. Le blocage passif cesse.
Quand la difficulté vient de la gestion elle-même, plutôt que du principe du partage, le juge peut désigner un mandataire successoral chargé d’administrer provisoirement la succession, en cas d’inertie, de carence, de mésentente entre les héritiers ou de complexité de la situation¹¹. C’est une solution intermédiaire utile quand un bien locatif se dégrade ou qu’une exploitation doit continuer à tourner.
Rester en indivision, mais de façon organisée
Toutes les indivisions n’ont pas vocation à être liquidées. Une famille attachée à un bien peut signer une convention d’indivision écrite, qui désigne un gérant, fixe les règles de décision et la répartition des charges, pour une durée déterminée renouvelable¹². Elle transforme un régime légal subi en organisation choisie.
Autre outil, particulièrement adapté aux Landes : l’attribution préférentielle. L’héritier qui exploite effectivement une exploitation agricole ou une propriété forestière peut demander à se la voir attribuer dans le partage, à charge de soulte pour les autres¹³. Sur des parcelles de pins maritimes transmises sur trois générations, ce mécanisme évite le morcellement et permet à celui qui travaille le bien de le conserver. Nous l’utilisons régulièrement dans les dossiers du Marensin et du Pays d’Orthe.
Combien coûte une sortie d’indivision ?
Trois postes se cumulent. Le droit de partage, d’abord, taxe fixée à 2,5 % de l’actif net partagé pour les partages successoraux¹⁴. Le taux réduit de 1,1 % ne concerne que les partages entre ex-époux ou ex-partenaires, et ne s’applique pas aux licitations. Viennent ensuite les émoluments du notaire sur l’état liquidatif, puis les frais de procédure et honoraires d’avocat en cas de contentieux, auxquels s’ajoutent le cas échéant une expertise immobilière et les frais d’adjudication.
Le cabinet pratique la convention d’honoraires écrite avant toute intervention, avec un chiffrage adapté à la voie retenue. Nos modalités d’honoraires sont détaillées sur le site. Comparer ce coût à celui d’une indivision qui dure a du sens : taxe foncière, assurance, travaux d’urgence et indemnités non réclamées finissent par peser plus lourd que la procédure.
Le rôle de l’avocat dans une indivision bloquée
Le notaire liquide et rédige, l’avocat négocie et plaide. Sur un dossier d’indivision, notre intervention porte sur quatre points : cadrer le rapport de force en identifiant qui détient réellement les deux tiers des droits, chiffrer les créances réciproques (indemnité d’occupation, travaux avancés, rapports de donations), conduire la négociation avec les autres héritiers et leurs conseils, puis porter la procédure si elle devient nécessaire. La représentation par avocat est obligatoire dans une instance en partage devant le tribunal judiciaire.
Cette matière relève de notre pôle droit des successions, animé par Maître Élina BOYON, qui traite aussi les volets immobilier et préjudice corporel des dossiers familiaux. Pour les questions plus générales liées au règlement de la succession, la page dédiée du site apporte les premiers repères.
LANDAVOCATS, cabinet dacquois depuis 1909
Fondé en 1909, le cabinet LANDAVOCATS réunit quatre avocats inscrits aux barreaux de Dax et de Mont-de-Marsan, plaidant devant le tribunal judiciaire de Dax et la cour d’appel de Pau. Cette implantation ancienne signifie une connaissance directe des pratiques locales : les usages des études notariales dacquoises, les délais réels du rôle, les experts immobiliers habituellement désignés sur le secteur.
Nous intervenons sur l’ensemble des Landes, de Saint-Paul-lès-Dax à Soustons, Capbreton, Hossegor, Saint-Vincent-de-Tyrosse et Peyrehorade, ainsi que dans toute la Nouvelle-Aquitaine. Si votre succession est figée par une indivision, un premier rendez-vous permet de dire quelle voie est ouverte, à quel coût et dans quel délai. Prendre rendez-vous avec le cabinet.
Questions fréquentes sur l’indivision successorale
Peut-on vendre un bien en indivision sans l’accord de tous les héritiers ?
Oui, dans deux hypothèses. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent faire autoriser la vente par le tribunal après la procédure notariée de l’article 815-5-1, la vente se faisant alors aux enchères. Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un seul indivisaire à conclure la vente au titre des mesures urgentes.
Combien de temps peut durer une indivision successorale ?
Sans limite légale. L’indivision peut se prolonger des décennies, et se transmet aux héritiers des indivisaires, ce qui multiplie les intervenants à chaque génération. Le droit de demander le partage, en revanche, reste ouvert à tout moment et ne se perd pas par le temps.
Un héritier peut-il occuper gratuitement la maison de famille ?
Non, sauf accord des autres indivisaires. L’occupant privatif doit une indemnité d’occupation à l’indivision, calculée sur la valeur locative du bien avec un abattement. Cette créance se prescrit par cinq ans et se règle au moment du partage, en déduction de la part de l’occupant.
Faut-il un avocat pour sortir d’une indivision ?
Pas pour un partage amiable, qui se signe devant notaire. L’avocat devient nécessaire dès qu’il y a désaccord : la représentation est obligatoire dans une instance en partage devant le tribunal judiciaire, et la rédaction de l’assignation obéit à des conditions de recevabilité strictes.
Que faire si un héritier ne répond plus du tout ?
Une sommation d’opter par acte de commissaire de justice, possible quatre mois après le décès, l’oblige à se prononcer sous deux mois, à défaut de quoi il est réputé avoir accepté. Si la gestion des biens est en souffrance, la désignation judiciaire d’un mandataire successoral permet d’administrer la succession en attendant.